买二手房下订前要查什么：Subsale Property 买家检查清单

下订前先确认卖家是否为真实业主，或代理是否有权代表卖家处理交易。买家也要确认 booking fee 付给谁、收据由谁开、如果贷款不批或条件不符合，退款条款怎样写。

This is the first risk point: money should not move before the buyer understands who is receiving it and under what terms.

买家要知道房产是 freehold 还是 leasehold，是否已有 individual title 或 strata title，是否仍在 master title 下，是否有 restriction in interest，是否需要州政府或发展商 consent。这些会影响转名、贷款和成交时间。

二手房价格不等于银行估值。买家应在下订前先让 banker 或专业人士初步判断估值是否接近成交价。如果银行估值低，贷款额度可能按估值计算，买家需要补更多现金。

The question is not only “Can I afford the price?” but “Will the bank support this price?”

买二手 condo 或 serviced apartment，要查 maintenance fee、sinking fund、water、assessment、quit rent 和可能的 outstanding payment。Landed house 也要看 cukai tanah、cukai pintu、水电和其他相关费用。

看房不要只看装修和家具。要检查渗水、墙裂、地板、门窗、电线、水压、排水、冷气、厨房、厕所、停车位和公共区域。二手房便宜不一定是真便宜，维修预算要先估。

下订、贷款申请、贷款批准、签 SPA、取得 consent、银行放款、交屋，每一步都有时间。买家应确认如果贷款迟批、consent 延迟、卖家文件不完整，责任和延期安排怎样处理。

买二手房也要想未来谁会接手：本地家庭、投资者、外国买家、退休人士，还是首次置业者。如果单位太小众、价格太高、管理差或银行估值弱，未来转手可能更慢。

本文使用公开资料作为背景参考，包括 LPPEH / BOVAEP 作为房地产代理专业监管资料入口、JPPH / NAPIC 作为房地产市场与估值资料入口、JKPTG 作为土地与产权相关公共资料入口，以及 Bank Negara Malaysia 作为金融消费者资料入口。本文重点是帮助买家建立二手房下订前检查清单，不构成法律、估值或贷款意见。

This guide uses public references from LPPEH / BOVAEP, JPPH / NAPIC, JKPTG and Bank Negara Malaysia. Buyers should verify title details, SPA terms, valuation, financing, outstanding payments and transaction conditions with licensed professionals before paying booking fees.

Sources: https://lppeh.gov.my/ | https://napic.jpph.gov.my/portal | https://www.jkptg.gov.my/ | https://www.bnm.gov.my/